住宅ローン滞納・任意売却Q&A

この時に、必ず金融機関に支払いの相談（返済計画変更等のリスケジュール）をして下さい。

滞納期間が３～６か月を超えると、期限の利益喪失（分割返済できる利益）となり、銀行等の金融機関又は保証会社から住宅ローン残金全額の一括請求の督促が届くことになります。 

一括で支払ができない場合、金融機関・保証会社は債権を担保するため、担保権（抵当権）を行使し、競売の手続きへと進んでいきます。

長期間返済していて、残額が少なく、親族などに代わって一括返済してもらえるのであれば、それでいいでしょう。しかし、どうしても一括で返済できない場合、売却を検討する必要があります。

保証会社が競売を実行するまでの間、何もせずに悩んでいるだけですと、状況はどんどん不利な方向（競売のデメリット）へ動いてしまいます。

任意売却を早急に検討し、専門家へ相談して下さい。

任意売却とは不動産についている抵当権（住宅ローン・不動産担保ローン・事業者ローン）の支払いが滞納し、債権者（ローン会社）が競売で処分する前に、債権者の同意を得て売却することです。

任意売却の対象は次の状況の方です。

• 住宅ローンが３ヶ月以上滞納していて、債権者から一括返済請求されている方。
• 「競売開始決定通知」が届いている方。

また、今は住宅ローンの返済は遅れていなくても、今後ローン支払いが難しい方も早めの対処が必要です。

１）所有者・債権者・買主の話し合いにより、納得して売却できる。

２）競売に比べて、債権者により多くの返済ができる。（より高額に売却が可能である）

３）通常の売却と同じ販売方法のため、競売とは違い、近隣に「支払いができなくなった」ということを知られることなく売却、お引越しができる。

４）不動産を売却する際に支払わなければならない費用が、債権者より支払われる。（売却費用の自己負担は必要ない）

• 不動産会社の仲介手数料
• 抵当権抹消費用
• 滞納分の管理費・修繕積立金（マンションの場合）

５）交渉により、引越し費用等を手当てしてもらえることがある。

任意売却をするためには、債権者すべての同意が必要です。関係する債権者が１社でも任意売却を反対すると任意売却はできません。

保証人がいる場合は、保証人の同意が得られない、もしくは保証人と連絡がとれないと任意売却が行えない場合があります。

但し、競売で処分される場合より、任意売却ならより高額で売却できる可能性が高く、結果として住宅ローンの残額が減少します。

無担保債権として残債務は、住宅ローンの保証会社や金融機関から債権回収会社（サービサー）に譲渡されます。その後は債権回収会社（サービサー）と支払いについて交渉することになります。

交渉次第で、月々5,000円から数万円位の間での分割返済が可能となったり、大幅に債務を圧縮し債務免除となることもあります。

但し、根本的な解決には、残債務について自己破産等の法的整理を一緒に検討することをお勧めします。